Новости

Принудительная аренда и застройщик-банкрот: выводы ВС о недвижимости

Если на участке размещено электросетевое оборудование, то собственник земли не обязан заключать договор аренды по требованию электросетевой организации, указал Верховный суд. Нижестоящие суды обязали это сделать, ведь решили, что без договора аренды нельзя будет безопасно использовать подстанцию. Но особый правовой режим и так позволяет собственнику оборудования его обслуживать. Среди других дел ВС: спор об аренде неделимой вещи, цехов с установленным оборудованием и требования к девелоперу-банкроту о передаче 12 квартир.

Требования к застройщику-банкроту

Лилия Шурыгина до 7 апреля 2023 года передала в субаренду ставропольскому девелоперу ООО «Крован-КМВ» землю под стройку. А еще в период с 2015 по 2018 годы они заключили 148 договоров участия в долевом строительстве. По двенадцати из них Шурыгина уступила права требования Кристине Теритатовой. «Крован-КМВ» не передал квартиры по этим договорам, а скоро обанкротился. В августе 2019 года суд признал его несостоятельным (дело № А63-4453/2019). Теритатова обратилась в суд с заявлением включить её в реестр требований о передаче жилых помещений.

Суд отказал. Апелляционная инстанция оставила акт без изменений. Суды отметили, что в деле отсутствуют документы об оплате квартир Шурыгиной и нет доказательств финансовой возможности Теритатовой оплатить их. Суды предлагали Теритатовой предоставить документы, которые подтверждали бы оплату квартир, или сведения о том, может ли она их оплатить. Она этого не сделала. Также суды указали, что не раскрыта экономическая целесообразность действий Шурыгиной — она уступила права требования по той же стоимости, по которой приобретены объекты долевого строительства у должника.

Суд округа отменил акты нижестоящих судов и указал, что нужно еще раз проверить, могла ли Теритатова оплатить квартиры. Кассационная инстанция установила, что у «Крован-КМВ» нет претензий к Шурыгиной по оплате договоров участия в долевом строительстве.

ВС отменил постановление суда округа и оставил в силе акты первой и апелляционной инстанций. Ведь прежде чем заключить договоры участия в долевом строительстве, Шурыгина предоставила «Крован-КМВ» по субаренде земельный участок для строительства.

Суд пришёл к выводу, что фактически между Шурыгиной и обществом сложились отношения из договора простого товарищества. От обязательства «Крован-КМВ» передать квартиры Шурыгиной зависел размер прибыли, на который она рассчитывала в результате внесения вклада в виде земельного участка.

ВС подтвердил вывод суда первой инстанции о том, что Шурыгина действовала совместно с застройщиком, а не в личных целях. Тройка судей отметила, что этот факт не должен ухудшать положение добросовестных граждан, которые приобретали права требования, полагаясь на сведения из ЕГРН. Согласно п. 2 ст. 1047 ГК при осуществлении предпринимательской деятельности товарищи отвечают солидарно по всем общим обязательствам. Суд сослался также на нормы  абз. 3 п. 1  и абз. 2 п. 2 ст. 1050 ГК. Из них следует, что такое регулирование действует и в случае прекращения договора простого товарищества из-за признания одного из товарищей банкротом.

ВС отменил постановление суда округа и оставил в силе акты первой и апелляционной инстанций. Таким образом, требования Теритатовой не включили в реестр.

Дмитрий Некрестьянов, партнёр по недвижимости АБ Качкин и Партнеры , отмечает, что вывод суда о переквалификации отношений по договору долевого участия в простое товарищество прямо противоречит разъяснениям Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 54, который такой возможности не предусматривает, так как договор долевого участия не является инвестиционным договором и отнесён к специальному регулированию. Фактически суд счёл, что оплата по договору в форме зачёта арендной платы против цены договора долевого участия ничтожна, хотя и не привёл каких-либо внятных аргументов, а потом зачем-то сделал вывод о необходимости переквалификации правоотношений, говорит Некрестьянов. Эксперт отмечает, что такие выводы могут быть вызваны особенностями банкротного законодательства, но предложенный в судебном акте подход вызывает множество вопросов и возражений.